Der Vater des amerikanischen Einkaufszentrums, der in Österreich geborene Architekt Victor Gruen, stellte sich das Einkaufszentrum als eine Art europäisches Stadtzentrum für die amerikanischen Vororte vor. Er sah Einkaufszentren als klimatisierte Hauptstraßen mit Postämtern, Supermärkten und Cafés inmitten größerer Komplexe mit Schulen, Parks, medizinischen Zentren und Wohnhäusern. Sie würden kaum fahren müssen. Gruen fand Autos abstoßend.
Aber nur ein Teil von Gruens Vision traf zu: die klimatisierte graue Box, die dafür bekannt ist, die Autokultur zu fördern, anstatt sie zu stoppen. 1978 schimpfte der ältere Gruen gegen seine Idee.
"Ich möchte diese Gelegenheit nutzen, um die Vaterschaft ein für alle Mal auszuschließen", sagte er. „Ich lehne es ab, Unterhalt für diese Bastardentwicklungen zu zahlen. Sie haben unsere Städte zerstört. “
Wenn ich heute am University Place in meiner Heimatstadt Chapel Hill, North Carolina, spaziere, ist mir aufgefallen, wie grün es ist. Zusätzlich zu den Geschäften, von denen viele lokale Boutiquen sind, gibt es ein großes 24-Stunden-Fitnessstudio, ein CrossFit-Studio, eine Schönheitsschule, einen lokalen AM-Radiosender, einen Außenposten der Abteilung für Zivildienste der Polizei und ein Kindermuseum. An einem Ende, wo sich früher das Kaufhaus Belk befand, befindet sich ein riesiges südländisches Gourmet-Lebensmittelgeschäft mit einem Restaurant, einem Café und Kochkursen. Am anderen Ende, wo sich früher das Kaufhaus des Dillard befand, befindet sich ein Luxus-Kino, in dem Sie Hummerbrötchen direkt auf Ihren Plüsch-Ledersitz liefern lassen können. Im Atrium erledigen die Schüler vor Ort ihre Hausaufgaben auf bequemen Sofas und nutzen das kostenlose WLAN. In warmen Nächten strömt die Menge der beliebten gehobenen Taqueria des Einkaufszentrums auf den Bürgersteig, plaudert und nippt an Margaritas.
Dies war vor einem Jahrzehnt nicht wahr. Damals University Mall genannt, war es halb leer und völlig deprimierend. Meine Mutter weigerte sich, dorthin zu gehen.
"Zu erbärmlich", sagte sie.
Die Transformation am University Place ist nur ein Beispiel dafür, wie sich Einkaufszentren in ganz Amerika verändern. Während Schlagzeilen den "Tod der amerikanischen Mall" ankündigen, ist die Realität komplexer. An manchen Orten sterben Einkaufszentren, ja, ihre Leichen, die zu teuer sind, um sie zu entfernen, verschmutzen die Landschaft. Aber an anderen Orten werden Einkaufszentren zu „Lifestyle-Zentren“, so wie es sich Gruen vorgestellt hat. Und manche gehen darüber hinaus und verwandeln sich in ganz andere Dinge: Wohnanlagen, Kirchen, Schulen. Auf der Straße sehen Stadtplaner noch mehr Nutzungen: Farmen, Veranstaltungsorte, Pop-up-Veranstaltungsräume.
Der Niedergang, der Tod und die Umgestaltung der amerikanischen Einkaufszentren haben mehrere Ursachen. "Es ist sicherlich eine Funktion des Online-E-Commerce-Shoppings", sagt Chris Calott, Architekt und Professor für Architektur an der University of California in Berkeley. "Das war eine der größten Raketen auf der Suche nach Hitze im Einkaufszentrum."
Es gibt auch einfach viel zu viel Verkaufsfläche in Amerika. Wir haben mehr als das Doppelte der Quadratmeter Verkaufsfläche pro Person als in Australien und fünfmal mehr als in Großbritannien. Die Entwickler haben von den 1990ern bis Mitte der 2000er Jahre mit rasender Geschwindigkeit gebaut, als das Internet die Einzelhandelslandschaft zu verändern begann. Dann schlug die Große Rezession ein. Viele Einkaufszentren wie RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch und The Limited begannen, alle oder viele ihrer Standorte zu schließen.
Calott schätzt, dass 50 Prozent der Einkaufszentren, die in den Hauptgeschäftsjahren der 1960er bis 1980er Jahre in Amerika betrieben wurden, in den nächsten 5 Jahren geschlossen sein werden. So viele Einkaufszentren sind bereits tot, dass sie ein Genre der Fotografie hervorgebracht haben. Calott nennt das „Einkaufszentrum-Porno“: gruselige, elegische Bilder von verwesenden Räumen, angehaltenen Rolltreppen, staubbedeckten Fußplätzen und mit Algen gefüllten Atriumbrunnen.
Die Aussichten für Einkaufszentren variieren jedoch stark je nach Klassifizierung. Das Immobilienforschungsunternehmen Green Street Advisors unterteilt die Einkaufszentren in vier Klassen - A, B, C und D - mit Vor- und Nachteilen, abhängig von ihrer Produktivität und der Qualität ihrer Mieter. Ein Einkaufszentrum der Klasse A bringt möglicherweise weit über 500 US-Dollar pro Quadratfuß ein, während ein Einkaufszentrum der Klasse C möglicherweise nur 250 US-Dollar verdient. Nach den meisten Schätzungen gibt es in Amerika etwa 300 Einkaufszentren der Klasse A und mehr als 700 Einkaufszentren der Klassen B, C und D.
Klasse-A-Einkaufszentren sind in Ordnung. Einem Bericht von Green Street Advisors aus dem Jahr 2017 zufolge hat sich der Wert von Einkaufszentren mit hoher Produktivität seit der Rezession verdoppelt. Sie befinden sich in der Regel in wohlhabenden Gegenden und werden gebaut oder umgebaut, um den Wünschen der Kunden von heute gerecht zu werden.
Etwas außerhalb von Chapel Hill in der Stadt Durham befindet sich The Streets at Southpoint, ein Einkaufszentrum der Klasse A +, das im Jahr 2002 eröffnet wurde. Southpoint wurde bewusst für eine Main Street-Atmosphäre entworfen, die sich visuell an der Innenstadt von Durham orientiert. Die Fassade aus rotem Backstein ist mit imitierten Wandgemälden bedeckt, die für imaginäre alte Geschäfte und Produkte werben: Williamsons Bäckerei („Fresh Baked Goods by Master Baker!“), Geröstete Kinston-Cornflakes. Der Food Court wurde so konzipiert, dass er an den offenen Raum der Tabaklager erinnert, die einst in der Innenstadt von Durham gedieh. Während der größte Teil des Einkaufszentrums geschlossen ist, gibt es eine Fußgängerzone im Freien namens Main Street mit Springbrunnen und Bänken und (falschen) altmodischen Kanaldeckeln.
Southpoint und University Mall sind Beispiele für das, was Calott das "Newfangled Lifestyle Center" nennt.
„Das städtebauliche Konzept eines Lifestyle-Centers ist, dass es ein Gemeinschaftsgefühl im Freien vermittelt, ein derartiges urbanes, heterogenes Gefühl“, sagt Calott. "Es ist eine Nachbildung einer Main Street oder einer pulsierenden Innenstadt."
Dies ist ein Einkaufszentrum, in dem nicht nur Einkäufe getätigt werden, sondern auch Unterhaltung, Essen und Geselligkeit. Dies ist von entscheidender Bedeutung, da die Käufer nicht mehr wie früher stundenlang stöbern müssen.
„Früher ging man in ein Einkaufszentrum und in 20 Geschäfte“, sagt Ray Hartjen von RetailNext, einem Unternehmen, das Einzelhändlern Datenanalysen zur Verfügung stellt. „Diese Zeiten sind komplett vorbei. Die Leute kommen für zwei oder drei Läden in die Mall - sehr chirurgische Einkäufe. “
Deshalb müssen Einkaufszentren Wege finden, um die Käufer auf dem Gelände zu halten. Dies gelingt Southpoint mit Erfolg: Die Kunden schauen sich die Konzertreihe „Music on Main Street“ an, nehmen an Yoga in Lululemon teil oder tummeln sich vor der Cheesecake Factory.
Auf der anderen Seite von Durham befindet sich die Northgate Mall. Es ist als C + / B-Eigenschaft eingestuft. Als ich ein Kind war, war es ein geschäftiger Ort mit klassischen Geschäften der 90er Jahre wie Express und Gap und einem beliebten Karussell. Jetzt ist es normalerweise fast leer. Sein Macy's ist vor kurzem geschlossen worden, und sein anderer Anker, ein Sears, ist lebenserhaltend.
Northgate hofft, dem Vorbild des University Place zu folgen und sich als gemischt genutztes Zentrum mit Büroräumen, einem Fitnessstudio und einem temporären Außenposten der öffentlichen Bibliothek neu zu interpretieren. Andere, ähnliche Einkaufszentren der Klassen B, C und D werden jedoch noch radikaler.
In ganz Amerika wurden Dutzende von Einkaufszentren in Kirchen umgewandelt. In Grandville, Michigan, übernahm die Mars Hill Bible Church einen Ankerladen in der verlassenen Grand Village Mall und nannte die riesige Kapelle „The Hangar“. Florida. Einige andere Megakirchen haben verlassene Einkaufszentren zu religiösen Hochschulen mit umfassendem Service gemacht. In anderen Einkaufszentren, wie der Euclid Square Mall in Euclid, Ohio, gab es einzelne Ladenfronten mit Dutzenden kleiner Kirchen.
Medizinische Zentren sind eine beliebte Umnutzung, da sie viel Platz und Parkplätze benötigen. Schulen sind eine weitere aufstrebende Nutzung. Ein Teil der toten Highland Mall in Austin ist jetzt eine neue Filiale des Austin Community College. In Montgomery, Alabama, öffnete die alte Montgomery Mall kürzlich ihre Türen als Montgomery Preparatory Academy für Karrieretechnologie, die die großen Räume als Labore für das Unterrichten von Konstruktion, Zimmerei und Schweißen nutzt. Auf der anderen Seite des Einkaufszentrums bewohnen eine Stadtpolizei und eine Feuerwehr ein ehemaliges Bekleidungsgeschäft. Andere Einkaufszentren wurden zu Büroräumen: 2016 kaufte Google die Mayfield Mall, die älteste Indoor-Mall in Nordkalifornien, die als Satelliten-Campus genutzt wird. Rackspace, ein Webhosting-Unternehmen, verwandelte das unheimlich verstorbene Windsor Park-Einkaufszentrum von San Antonio in sein Hauptquartier mit dem Spitznamen The Castle.
Ironischerweise haucht Amazon, der Ort, dem das Töten des Einkaufszentrums zu verdanken ist, mindestens einem toten Einkaufszentrum Leben ein. Das Gelände der Randall Park Mall in Cleveland, an einem Punkt das größte in Amerika, soll zu einem Fulfillment-Center für Amazon werden und rund 2.000 Arbeitsplätze in der Region schaffen. Experten gehen davon aus, dass viele ehemalige Einkaufszentren in den nächsten Jahren zu Lagern, Vertriebszentren und Logistikzentren werden, da der Bedarf an Industrieflächen steigt und der Bedarf an Einzelhandelsflächen sinkt.
Viele Entwickler schwärmen auch von der Idee, Einkaufszentren in Wohnungen zu verwandeln. Schließlich gibt es in vielen Städten viel zu viel Einzelhandel und zu wenig Wohnraum (insbesondere bezahlbaren Wohnraum). Obwohl viele Projekte konzipiert wurden, wurden bisher nur wenige realisiert. Das prominenteste Beispiel ist Providence, Rhode Islands Arcade Providence, das älteste Einkaufszentrum in Amerika, das alte Einzelhandelsflächen in erschwingliche Kleinstwohnungen umgewandelt hat. Calott ist derzeit an einem Projekt beteiligt, bei dem das Kaufhaus eines toten Einkaufszentrums in Büroräume mit Wohnungen auf dem Dach umgewandelt werden soll. Aber Räume radikal umzugestalten ist nicht einfach und Schemata sind nicht immer gut gelaufen.
Einige halb leere Einkaufszentren versuchen wilde Ideen zu verwirklichen und Menschenmassen anzulocken: Hunderennen, Indoor-Gemüsegärten, Hochzeitslokale und sogar künstliche Wellenmaschinen für das Indoor-Surfen. Andere haben versucht, Kunstinkubatoren zu werden und Künstlern, Galerien und Veranstaltungsorten niedrige Mieten anzubieten.
Natürlich werden einige Einkaufszentren einfach abgerissen. Aber das ist eine "teure Angelegenheit", sagt Calott und wird nur passieren, wenn eine Stadt entscheidet, dass das Land, das sie sich leisten kann, einen solchen Wert hat. In vielen ländlichen Gebieten und Städten im Rust Belt werden verlassene Einkaufszentren weiterhin verfallen.
Der einzige Ort, an dem traditionelle Einkaufszentren immer noch boomt? Asien. Hier in Hongkong, wo ich den größten Teil des Jahres lebe, findet ein enormer Teil des täglichen Lebens in riesigen Hochhaus-Einkaufszentren statt. Einkaufszentren haben Eisbahnen, Indoor-Spielplätze, Konzertsäle, Kindertagesstätten. Einige der besten Restaurants der Stadt befinden sich in Einkaufszentren. Es macht hier keinen Sinn, dass das Essen in einem Einkaufszentrum in den wenigsten Fällen eine Klassifizierung darstellt. Die Einkaufszentren sind auch so in die Stadtstruktur integriert, dass sie direkt mit den Türmen, Büros und öffentlichen Verkehrsmitteln verbunden sind. Ein Teil davon ist auf das Klima zurückzuführen. Hier und in Orten wie Singapur und Dubai kann die Hitze so drückend sein, dass es einfach einfacher ist, drinnen zu bleiben.
Jeden Montagabend steige ich aus der U-Bahn direkt in den Einkaufskomplex von Tai Koo Shing aus. Ich trinke einen Tee im Starbucks und gehe nach oben zu einem der anliegenden Wohntürme, wo ich einen Highschooler in Englisch unterrichte. Danach gehe ich wieder runter, kaufe mein Abendessen im Supermarkt im Keller des Einkaufszentrums ein und steige dann wieder in den Zug. Alles ohne das Einkaufszentrum zu verlassen. Es ist der Inbegriff für gemischte Nutzung, kein Auto erforderlich.
Hätte Victor Gruen zugestimmt?
